사례:

한국의 A회사는 중국과의 다년간의 무역을 통하여 중국에 현지공장을 차려야만 원가를 줄이고 높은 경제수익을 얻을 수 있다고 생각하였습니다. 하여 이곳 저곳 선택 끝에 하북성 모 시 B향에 공장을 세우기로 결정하였습니다.

B향에서는 외자자본을 유치하였다고 매우 열정적으로 A회사의 중국현지공장설립에 방조를 주었습니다. 하여 B향에서는 자기가 소유하고 있는 꽤 큰 면적의 경작지를 떼어 A회사로 하여금 거기에 공장을 세우게 하였습니다. A회사를 이 토지사용을 내용으로 B향과 50년 기한으로 토지임대계약을 체결하였습니다.

계약체결 후 A회사는 약정대로 토지 임대비를 지불하고 공장건설을 진행하기 시작하였습니다.

그러던 어느날 B향의 상급 토지관리부문에서 문건을 내려 A회사와 B향에서 체결한 토지임대계약이 중국토지관리법의 관련 규정을 위반하였기에 건설을 중지하고 관련 처리를 기다리라고 하였습니다.

그럼 A회사와 B향의 본 안건에서의 행위가 정말로 중국의 관련 법률법규의 규정을 위반하였는가에 대하여 분석해 보겠습니다.

분석:

현행법률법규의 규정에 근거하여 본 안건에 대하여 분석해 보도록 하겠습니다.

본 안건을 보면 A회사와 B향이 체결한 토지사용권 임대계약은 확실히 중국의 토지법의 관련규정을 위반하였습니다.

토지관리법의 관련 규정에 의하면 B향이 소유한 경작지는 집체토지에 속하게 됩니다. 그리고 동 법의 관련규정에 의하면 집체토지의 사용권은 비 농업건설을 목적으로 판매, 임대하지 못하며 저당하지도 못합니다. 본 안건을 보면 A회사가 토지사용권을 임대한 것은 공장을 세우기 위한것이였습니다. 그러기에 본 안건을 보면 A회사와 B향이 체결한 토지사용권임대계약은 중국의 토지법의 관련규정을 위반하였습니다. 계약법의 관련규정에 근거하면 현행법률법규의 관련 규정을 위반한 계약은 무효계약으로 됩니다. 그러므로 보면 A회사와 B향이 체결한 토지사용권임대계약은 무효계약 입니다.

그리고 본 안건을 보면 A회사와 B향이 체결한 토지사용권임대계약이 유효라고 가정하여도 현행 계약법의 기타 규정에 의하면 일부는 무효조목에 속하게 됩니다. 계약법 제 214조의 규정에 의하면 그 어떤 임대계약이던 총 기한이 20년을 초과하지 못합니다. 만약 임대계약에 총 기한을 20년 이상으로 약정하였으면 약정부분은 무효로 됩니다.

그럼 현행 토지관리법의 관련 규정에 근거하여 본 안건에서 A회사와 B향이 어떻게 하여야만 합법적인 토지사용권임대계약을 체결할 수 있는가를 보도록 하겠습니다.

사회에서의 토지개발과 이용, 토지보호와 관리과정에서 발생한 각 종 사회관계를 조절하는 법률규범으로서의 현행 토지관리법은 1998년에 개정한 것입니다.

토지관리법의 관련 규정에 의하면 우리 나라는 토지공공소유원칙을 실시하고 있습니다. 하여 토지의 소유권은 시장 거래에 참가할 수 없습니다. 우리가 현실에서 볼 수 있는 토지관련 매매, 임대, 저당은 전부 토지사용권입니다.

우리나라 토지 사용권은 토지관리법의 관련규정에 근거하여 국유토지사용권과 집체토지사용권으로 나뉘게 됩니다.

국유토지사용권란 공민과 법인이 법률이 허락한 범위 내에서 합법적으로 취득한 국유토지에 대하여 향유하는 점유, 사용, 수익, 처분의 권리를 말합니다. 볼 수 있다시피 국유토지사용권은 양도할 수도, 임대할 수도, 저당할 수도 있습니다. 국유토지사용권의 취득방식에는 나라에서 무상으로 공민과 법인에서 분할하여주는 것과 일정한 토지사용비를 받고 출양 해주는 방식, 그리고 개발취득 세 가지 방식이 있습니다. 상기 여러 방식에서 첫 두 가지 방식에서의 일방 주체는 모두 국가입니다. 현행 법률법규의 규정에 근거하면 성급 인민정부에서 나라를 대표하여 위 권리를 행사하고 있습니다.

이와 반대로 집체토지사용권이라면 집체조직성원이 법률이 규정한 방법에 의하여 집체소유토지에 의하여 향유하는 점유, 사용, 수익의 권리를 말합니다. 보시다시피 집체토지사용권의 사용자는 집체조직성원이며 판매, 임대, 저당하지 못합니다.

우리나라 현행 토지관리법의 관련 규정에 근거하여 집체토지사용권을 국유토지사용권으로 변환시키려면 우선 집체토지를 국유토지로 변환시켜야 합니다. 우리나라 현행 토지관리법의 규정에 의하면 성급 인민정부 혹은 국무원에서 경제발전과 경작지보호원칙 견지 하에 집체토지를 징용하여야만 국유토지로 변환시킬 수 있습니다. 집체토지를 국유토지로 변환시킨 다음 국가에서는 수요에 의하여 공민 혹은 법인에게 우에서 열거하였던 국유토지사용권취득방식에 따라 국유토지사용권을 부여하게 됩니다.

그러므로 본 안건을 보면 B향은 집체토지사용권을 A회사에 임대하여주어서는 안되며 A회사가 만약 합법적으로 상기토지를 사용하려면 우선 국유토지로 변환시킨 다음 성급 인민정부로부터 국유토지사용권을 부여 받아야 합니다.

(번역편집: 김훈)