중국사회과학원 분석인사는 지난해부터 지금까지 부동산시장의 전반적인 반등은 주로 정책적인 추진과 시장 기대치 변화에 따른 것이며 전반적인 경제추세에 중대한 변화가 발생하지 않고 중요한 정책이 출범되지 않는한 시장분화는 한층 심화될 것이며 1선도시의 부동산은 갈수록 필수품이 아닌 금융상품에 가깝게 될 것이라고 지적했습니다.

지난해 중국부동산시장에서 가장 주목받은 도시는 한해동안 약 48%의 성장률을 기록한 심천(深圳)시였습니다. 심천시는 부동산 가격 상승률에서 전국 1위를 달렸을뿐 아니라 1선도시로 불리는 베이징, 상해, 광주와는 다른 상승곡선을 긋으면서 각별한 주목을 받았습니다. 윤중립(尹中立) 중국사회과학원 금융연구소 부동산금융연구센터 부주임은 심천시의 부동산가격 변화로부터 중국부동산시장에 나타난 새로운 변화추세를 읽을 수 있다고 말했습니다. 그의 견해를 들어봅니다.

"이런 분화는 1선도시와 2선도시, 3선도시간 분화로 나타났을뿐 아니라 상이한 도시간의 분화로도 나타났습니다. 또한 과거 모든 부동산주기 분석에서는 베이징, 상해, 광주, 심천이 1선도시로 불리웠고 이 4개 도시의 상승폭이 큰 차이 없이 나란히 1위를 차지했습니다. 하지만 지난해 심천의 상승폭은 베이징, 상해의 상승폭을 훨씬 초과했고 이런 현상은 과거에 나타난 적이 없었습니다. "

알려진데 의하면 지난 4년간 심천시의 부동산시장은 매년 거래면적이 400여만 평방미터정도였지만 지난해 이 수치는 665만 8900평방미터로 65.2%의 상승폭을 기록했습니다. 2014년 말부터 2015년까지 심천시가 신용대출을 증가하면서 지난해 부동산 신용대출이 6천억원을 초과했습니다. 6천억원 이라는 이 수치는 전국의 1%의 인구가 약 5%의 주택대출 한도액을 차지한 것으로 됩니다.

지난 6일 중국사회과학원 재경전략연구원이 주최한 한 세미나에서 8년간 심천에서 근무하면서 생활한 경험이 있는 윤중립 연구원은 사회과학원의 기타 연구원들과 함께 지난해부터 심천을 대표로 하는 중국 부동산시장의 상승세를 분석했습니다.

장명(張明) 중국사회과학원 세계경제와 정치연구소 국제투자연구실 주임은 감측수치로 보면 이번 부동산시장 반등은 도시간 분화의 양상을 보인 외에 새로운 특점이 있다면서 과거의 반등은 거래량 상승이 부동산가격 상승을 이끄는 형태였지만 이번에는 일부 도시의 부동산가격이 먼저 오르고나서 거래량이 점차 늘어나는 새로운 양상을 보였다고 지적했습니다. 그는 이로부터 이번 부동산가격 상승은 정책 추동의 역할이 뚜렷함을 알수 있다고 주장했습니다. 그의 분석을 들어봅니다.

"지난해 말부터 지속된 부동산가격의 반등을 분석하면서 우리는 왜서 부동가격 상승이 먼저 나타났는가 하는 의문을 갖게 되는데, 가장 큰 요인은 중장기 대출이율이 내려간 것과 뚜렷한 관계가 있음을 알수 있습니다. 제가 보건대 과거 부동산가격의 자연적인 주기와 달리 이번 반등은 정부에서 부동산 재고를 소진하는데 모를 박고 있고 이를 위해 통화와 신용대출의 끈을 푼데 있다고 봅니다. "

이날 발표된 "중국주택발전 2016 중기 보고서"에 따르면 현재 부동산시장이 전반적으로 반등하는 주요한 원인은 정책적인 추진과 시장 기대치 변화에 따른 것이며 파동적인 분화가 나타난 것은 도시간 기본상황이 서로 달라 통일된 정책에 서로 다르게 반응했고 도시간 시장 연동과 영향에 따른 것입니다. 장평(張平) 사회과학원 경제연구소 부소장은 중장기적으로 볼대 중국의 경제성장률 둔화와 CPI와 인민폐 환율의 파동은 향후 부동산 시장 추이에 영향주는 관건적인 요인입니다.

정부측이 5일 발표한 수치에 따르면 달러 대 인민폐 환율 중간가격은 6.6594로 그 전 거래일보다 122포인트 하락해 2010년 12월 이후의 최저치를 기록했습니다. 장평 사회과학원 경제연구소 부소장은 인민폐 환율의 압력과 최근 줄곧 존재하는 자금유출이 향후 부동산시장 흐름에 일정한 영향을 미치게 될 것이라고 내다봤습니다.

"환율정책의 변화, 특히 인민폐 평가절하의 기대치 등은 모두 자금유출을 초래해 부동산 전반 자산의 평가에 탄력치를 형성하게 될 것이며, 이 탄력치는 비교적 클 것입니다. 만약 인민폐 평가절하의 기대치가 연간 5%를 초과하면 자산가격이 크게 떨어지게 됩니다. 중국은 이미 통화바스켓 SDR에 가입했고 내년에는 일부 자본프로젝트를 점차 개방해야 하기에 환율 시장화 파동이 갈수록 커질 것입니다. 따라서 만약 기대치이상의 파동이 나타나면 부동산가격 하락폭은 비교적 클 것입니다. "

비록 심천시는 올해 3월에 부동산 시장 거시적 조절과 통제 정책을 출범했지만 그 열기는 별로 식지 않고 있습니다. 심천시가 발표한 수치에 따르면 올해 6월 신규주택 평균가격은 월별대비 10.6% 상승하고 동기대비 101% 상승해 평방미터당 6만 1756원 인민폐에 달했습니다. 올해 6월 초 현재 베이징, 상해, 광주, 심천 등 1선도시와 남경, 소주, 합비 등 주요 2선도시를 포함한 전국의 22개 중점도시에서는 이미 총가격과 단일가격 혹은 할증률이 높은 '주택왕'수가 113개에 달했습니다. 경제가 하락세를 보이고 있는 상황에서 1,2선 도시의 부동산시장이 덩달아 오름으로 하여 미래를 예측하기 어렵지만 부동산기업들의 부지구매열기는 좀처럼 식지 않고 있습니다. 업계인사들은 부동산기업들이 은행에서 대출받기가 쉬워진 것이 주요한 원인이라서 정책환경의 변화가 부동산기업의 주택부지구매 수요를 유발했다고 지적했습니다. 장명 사회과학원 국제투자연구실 주임은 1선도시의 경우 부동산은 금융상품의 성격이 뚜렷하게 나타나기 시작했다고 밝혔습니다.

"1년동안 상승세를 이어온 1선 도시의 부동산은 이미 소비자들의 필수품이 아닌 금융상품에 가깝게 변해가고 있습니다. 만약 부동산이 금융상품으로 변모한다면 향후 가격은 크게 변동할 것입니다. 폭락까지는 몰라도 파동성이 커질 것입니다. 이런 상황에서 주택구매자들은 보다 신중을 기해야 할 것입니다. "