사례:

김모는 최모와 대차계약을 체결하고 최모에게 경영자본금 10만원을 꾸어 주었습니다. 그와 동시에 김모는 자신의 합법권익을 수호하기 위하여 최모더러 소유하고 있는 10만원 정도 되는 주택으로 담보하라고 하였습니다. 하여 최모와 김모는 주택저당계약을 체결하고 만약 최모가 약정한 기한내에 돈을 갚지 못하면 최모가 갖고 있는 위 주택이 자동으로 김모의 소유로 된다고 약정하였습니다.

2개월 후 최모는 김모 몰래 또 박모와 대차계약을 체결하고 8만원을 꾸고 기한내에 갚기로 하였습니다. 그리고 최모는 박모의 요구에 응하여 위 주택으로 주택저당계약을 체결하고 당 지 주택관리부문에 가서 저당권등기수속을 하였습니다.

그러던 2000년 2월 최모는 장사에서 실패하여 50만원을 날리고 빈털터리가 되고 말았습니다.

최모가 약정한 기한 내에 돈을 갚지 못하게 되자 김모와 박모는 각자의 최모의 주택에 대한 권리행사문제에서 분쟁이 생기게 되었습니다.

김모는 자기의 계약이 박모의 계약보다 앞섰으며 또 계약에 약정하였기에 자기가 최모의 주택을 자동으로 소유하게 되는 것은 응당하다고 주장하였습니다. 이에 대하여 박모는 김모의 주택저당계약이 먼저 체결되기는 하였지만 등기소속을 밟지 않았기에 주택저당계약이 효력을 발생하지 못하였으며 등기수속을 밟은 자신의 주택저당계약에 대항할 수 없다는 주장을 내왔습니다.

그럼 아래에 도대체 누구의 주장이 지지를 받을 수 있는가에 대해 분석해 보도록 하겠습니다.

분석:

그럼 아래에 현행 법률법규의 규정에 의거하여 위 안건에 대하여 간단히 분석해 보도록 하겠습니다.

처음으로 저당이란 무엇인가에 대하여 보기로 하겠습니다.

저당이란 채무자 혹은 제삼자가 임의의 특정재산에 대한 점유를 이전시키지 않고 그 재산을 채권에 대한 담보로 하여 채무자가 채무를 이행하지 않을 때 채권자가 법률규정에 의거하여 그 재산에 대하여 환산, 경매, 판매하여 얻은 금액으로 우선적으로 채권을 실행하는 담보방식의 하나입니다.

법률적으로 보면 우에서 말한 채무자 혹은 제삼자를 저당자, 채권자를 저당권자, 담보로 된 특정재산을 저당물, 저당법률관계로 인하여 생기는 권리를 저당권이라고 합니다.

저당은 저당물의 점유를 이전시키지 않고 저당권을 설정하는 것이기에 저당권자로 놓고 말하면 저당을 설정한 후 저당물이 계속 저당자가 점유, 사용하게 되므로 저당자가 사사로이 저당물을 처리하여 저당물의 소멸을 초래하지 않을 가 하는 근심이 생기게 됩니다. 현실에도 이런 현상이 많이 발생하고 있습니다.

이와 같은 저당권자의 근심을 적게 줄이고 저당담보의 순조로운 이행과 당사자의 합법권익을 보호를 위하여 <중화인민공화국담보법>은 특별히 규정을 내여 당사자들이 토지사용권, 부동산, 임지, 교통공구 및 기계설비 등으로 저당을 설정할 때에는 저당자와 저당권자가 반드시 서면으로 저당계약을 체결하여야 하며 관련부문에 등기수속을 하여야 한다고 하였습니다.

<중화인민공화국담보법>제41조의 규정에 의하면 등기가 필요한 저당계약은 등기수속을 밟은 때부터 효력을 발생합니다. 만약 등기수속을 밟지 않았다면 이런 저당계약은 효력을 발생하지 못하며 무효계약이 됩니다.

<중화인민공화국계약법>제56조의 규정에 의하면 무효인 계약은 최초부터 아무런 법률구속력을 갖지 못합니다.

그리고 <중화인민공화국담보법>제40조의 규정에 의하면 저당계약체결 시 저당권자와 저당자는 계약에 채무이행기한 만료 후에도 채무자가 반환의무를 이행 못할 때 담보물은 채권자의 소유로 된다는 내용을 약정하지 못합니다.

이와 같이 저당권의 설정에 관한 현행법률법규의 규정을 익숙히 한 후 우의 안건을 보도록 하겠습니다.

우의 안건을 법률규정에 결부하여 보면 김모와 최모가 체결한 주택저당계약은 반드시 주택관리부문에 등기수속을 밟아야만 효력을 발생합니다. 하지만 김모와 최모는 주택저당계약을 체결한 후 주택관리부문에 등기수속을 밟지 않았기에 계약이 법률구속력을 가질 수 없게 되었습니다. 게다가 김모와 최모가 주택저당계약에 만약 최모가 돈을 제때에 갚지 못하면 김모가 주택을 자동소유한다고 규정한 내용은 법에 어긋나는 것입니다. 이러기에 김모는 주택저당계약으로 채권의 우선적 실현을 주장하지 못하게 됩니다. 하여 김모는 단지 최모와 체결한 대차계약만으로 자신의 합법권익을 주장할 수밖에 없습니다.

반대로 박모와 최모가 체결한 주택저당계약은 비록 시간적으로 늦었지만 <중화인민공화국담보법>이 규정한 절차대로 등기수속을 하였기에 이 계약은 등기수속을 밟은 때부터 법률효력을 발생하였습니다. 그러기 때문에 박모는 <중화인민공화국담보법>관련규정에 의거하여 다른 채권자에 비하여 우선적으로 최모에 대하여 권리주장을 제기 할 수 있습니다.

본 안건을 볼 때 박모는 최모와 체결한 주택저당계약의 저당물인 최모의 주택을 환산, 경매, 판매한 후 이로 인하여 생기는 금액으로 자신의 채권을 실현할 수 있습니다.

(번역, 편집:김훈)