최근 중국 중앙은행이 지급준비율을 하향 조정해 자금압력이 완화됨과 동시에 부동산시장에도 일정한 호재로 작용했다. 은행의 신용대출 투입력이 늘었기 때문에 처음으로 주택을 마련하는 구입자들은 대출면에서 더욱 많은 혜택을 받을수 있으므로 주택구입 수요를 일정한 정도로 풀어놓을수 있다. 업계에서는 향후 부동산시장 거래량이 점차 원 상태를 회복할수 있다고 예상하지만 거래량 회복은 가격 반등을 의미하지는 않는다. 현재 부동산시장의 재고량과 개발상들의 자금압력을 놓고볼때 향후 부동산가격은 여전히 하락압력에 직면하게 된다.

국가통계국의 집계에 따르면 지난 1월 70개 대,중도시 모두 집값이 상승하지 않았다. 48개 도시가 전월대비 가격이 떨어졌고 22개 도시가 같은 수준을 유지했다. 구입제한이 가장 엄격한 일선도시의 집값은 전월대비 평균 0.2% 하락했으며 구입제한을 받지 않은 도시들도 전월대비 0.12% 하락했다. 신규주택뿐만 아니라 중고주택 가격도 전월에 비해 떨어져 집값의 빠른 상승세는 이미 억제된 상황이다.

집값 상승세에 제동이 걸리면서 거래량도 지속적으로 저조해졌다. 1월에 10개 중점도시의 신규주택 거래량은 전월대비 50% 하락했으며 동기대비 하락폭은 70%에 가까웠다. 일선도시중 베이징시의 거래면적은 단 44.09만제곱미터밖에 안돼 전월대비 무려 65% 감소했으며 상해시와 광주시의 거래면적도 전월대비 40%이상 줄었다. 일선 부동산기업의 판매액도 현저하게 감소해 판매책략을 조정하여 압력을 줄이는 것이 판촉의 원동력이 됐다.

중앙은행의 지급준비율 인하조치에 따라 화폐공급량은 늘지만 부동산조정정책이 변하지 않은 상황에서 개발상들에 대한 대출정책이 완화할 가능성은 크지 않다. 개발상들은 여전히 자금압력에 시달려야 하며 대다수 개발상들은 감가판촉을 통해 대금을 빨리 회수하는 것이 급선무이다.

은행의 대출규모가 커짐에 따라 처음으로 주택을 구입하는 소비층들의 구입수요가 방출돼 거래량이 다소 반등할수도 있다. 집값이 이미 떨어지기 시작했고 또 처음으로 주택을 구입하는 잠재한 매입자들쪽으로 여신정책이 기울어져 2,3월에는 여러 도시들의 부동산 거래량이 상승할 가능성이 있다고 분석하는 업계인사들도 적지 않다.

그러나 거래량이 다시 상승하기 시작한다 해서 부동산가격도 따라서 오르는 것은 아니다. 중국의 부동산시장은 여전히 공급이 수요를 초과한 상태가 심각하고 재고량도 계속 늘고 있다. 일부 개발상들의 재고압력은 심지어 2008년의 저조시기를 초월했다. 1월말까지 베이징, 상해, 심천 등 10개 대표적인 도시의 신규분양주택 재고량은 이미 5900만제곱미터에 달해 동기대비 40%나 늘었다. 뿐만 아니라 잠재한 공급량까지 합치면 앞으로 소화해야 할 재고량은 어마어마한 규모이다. 재건중인 주택면적 및 최근 1년간 새로 착공된 면적에 따라 추산하면 2012년 상반기에 전국 35개 주요도시의 부동산 공급량은 뚜렷하게 증가해 잠재한 공급면적이 2.56억제곱미터에 달한다. 그중 80%가 실제 양도되는 면적이고 한채당 100제곱미터로 계산할때 잠재한 주택 공급량은 200만채가 넘는다.

거대한 재고량은 부동산시장의 "언색호"와 다름없다. 때문에 앞으로 거래량이 일정한 정도로 증가한다 해도 공급이 수요를 초과하는 시장국면은 되돌려지지 않을 것이며 부동산가격은 반등의 동력을 얻을수 없다. 화페정책이 완화되고 부동산정책이 미세한 조정을 거칠수는 있지만 거시적인 부동산조정정책의 기조는 변하지 않는다. 개발상들에게 있어서 현금유동을 유지하기 위해 건설 진척을 적당히 늦추고 토지 확장을 줄이면서 재고를 빨리 소화하는 것이 부동산시장의 "추운 겨울철"을 나는 최상의 선택이다. 때문에 부동산가격 조정은 여전히 계속될수밖에 없다.

(편집: 안광호)