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올해 중국 집값 새로운 하락세에 처할듯
2009-02-16 17:25:34               
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앞서 중앙과 지방정부가 출시한 "부동산시장 구제"정책의 진작효과가 차츰 약화되고 있다. 구정을 전후로 중국의 부동산시장은 또다시 싸늘한 기운에 휩싸여 전국 70개 대,중도시 가옥판매가격이 연속 2개월 동기대비 하락했다. 업계인사들은 2009년에 중국의 집값은 새로운 하락세에 처할 우려가 있다고 표시하고 있다.

시장인사들의 분석에 따르면 자체주거형 수요가 4개월이란 소화기간을 거친 후 현재 약화되고 있는 한편 효율적 수요가 한층 더 방출돼 주택구입 원가가 계속 내려가고 있다. 여러가지 기미로부터 볼때 부동산시장은 2008년에 경과한 경기 후퇴, 기업 재고 증가 및 시장가격 하락과 물량 축소 등 곤경에서 헤어나오지 못했다. 그러나 거시경제가 밑바닥에 닿고 진일보한 시장구제의 예기성 영향으로 집값 인하폭은 크지 않을 것이다.

만만치 않은 재고 압력

1월 28일부터 2월 9일까지 Vanke그룹은 상해시의 거의 모든 판매중 프로젝트에서 봄철판촉을 진행했는데 지난해 Vanke가 가격인하붐을 일으킬 때에 비해 12일 앞당겨졌다. 더욱 중요한것은 Vanke가 여러 대도시에서의 가격조정 프로젝트가 점점 많아지고 있다는 것이다.

업계인사들은 부동산업체들의 재고가 급증하고 소화하기 힘든 것이 판촉 및 가격을 인하하는 주요원인이라고 분석하고 있다.

현재 상장 부동산업체의 자산부채율은 60%이상이며 총자산 운용률은 대부분 0.3이하밖에 안된다. 경영성 현금유동도 대부분 마이너스이며 자금사슬이 보편적으로 팽팽한 편이다. 아울러 전반 업종의 부채수준과 자금상황은 더욱 낙관적이지 않다.

부동산 컨설팅사 DTZ의 보고서에 따르면 상해, 베이징, 광주 등 중국 9대 도시에는 현재 2006년에서 2008년사이에 지은 상품주택 재고량이 3800만평방미터정도에 달한다.

동시에 중국 국가통계국의 통계수치에 따르면 2008년 12월말까지 전국 상품주택 공치면적이 1.64억평방미터에 달해 동기대비 21.8% 증가했으며 증가폭이 1-11월에 비해 6.5% 높아졌다.

정책효과 점차 약화

1월에 전국 중점도시 새집 거래량이 재차 하락했다. 제일창업(第一創業)이 발표한 수치에 따르면 상해, 베이징, 심천시의 새집 거래량이 전월대비 40%이상씩 하락했으며 남경, 무한, 항주, 천진 등 도시들의 새집 거래량 하락폭도 30%~405에 달했다.

21세기부동산의 맹기(孟奇) 분석가는 지난해 11월에 가동한 제1단계의 부동산시장 정책은 오랫동안 억눌려있던 구매력을 방출시켰지만 그 반등세가 올해 1월에 사그러들었다고 말했다. 주택구입 퇴세, 주택구입 전입 및 2차 부동산대출과 외국자본 주택구입 제한 취소 등 현재 진행되는 제2단계의 진작정책은 개별적인 도시에만 제한돼 있고 전국적으로 보급되지 않았다. 동시에 정책 예기성은 효율적 수요의 관망분위기를 가심화시켜 정책효과가 점차 약화될 것이다.

한 연구보고서에 따르면 현재 중국국내의 1, 2선 도시의 집값과 수입 비례는 2003년~2005년의 평균수준보다도 30%정도 더 높다고 한다. 거시경제의 전망이 아직 밝지 않고 향후 경제와 수입에 대한 도시주민들의 예기성이 낙관적이지 않은데다가 각 지역의 매물가격 인하로 집값이 인하할 것이라는 예기성이 더욱 강해져 거액의 소비가 연기되고 있으며 정책의 효과가 점차 약화되고 있다.

가격인하추세 형성될 듯

한 업계인사는 상품주택은 대종상품으로 간주할수 있어 그 가격하락세가 일단 형성되기만 하면 단기적으로 인츰 되돌려질수 없다고 지적했다. 현 가격수준에서 안정적 수입계층의 구매력 부족으로 부동산가격에 진일보한 인하공간이 생겼으며 가격하락세가 형성될 듯하다.

국가발전개혁위원회의 최신 통계수치에 따르면 2009년 1월에 70개 대,중도시의 가옥판매가격이 동기대비 0.9% 하락했으며 그 하락폭이 지난해 12월에 비해 0.5% 컸다. 이는 2005년 7월부터 전국 부동산 통계대상 조정이래 연속 2개월 동기대비 하락한 것이며 연속 6개월 월간대비 하락이다.

 
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