도시 부동산시장의 "임대판매비례"의 심각한 불균형이 거품을 의미하는지에 대해 투자자들이 의논이 분분한 싯점에서 29일 국토자원부가 <2009년 중국 도시 토지가격 상황>을 발표했다. 보고서에 나온 일련의 수치중에는 처음으로 "임대판매비례"와 유사한 "임대가격비례"란 개념이 언급됐으며 이 개념으로부터 분석할때 중국국내의 1선도시의 주택시장에 이미 비교적 심각한 거품이 생겼다고 명확히 지적했다.

주택 임대료 수익이 만족스럽지 못하다.

임대가격비례는 부동산 투자수익에서 가장 민감한 판단지표이자 시장의 건전성을 가늠하는 중요한 참고치이다. 한 주택의 임대가격비 계산공식은 1년의 임대료/부동산가격(인테리어비용과 세금 제외)이다. 만약 이 비례가 4.5%보다 낮으면 이 지역의 부동산가격에 거품이 존재함을 의미하며 그 비례가 5.5%이상이면 아직 가격 상승공간이 있음을 의미한다.

국토부 중국토지계획연구원 토지가격소의 조송(赵松) 소장의 소개에 따르면 국토부가 전국 도시 토지가격동태 모니터링 시스템에 기초해 베이징, 상해, 심천, 천진, 항주, 청도 등 전형적인 도시의 부동산 임대가격비례의 변동세를 모니터링한 결과로 볼때 최근 5년래 공급과 수요의 불균형으로 판매가격이 임대료에 비해 지나치게 빨리 상승했으며 주택과 상업용 부동산 임대료비례가 총체적으로 하락세에 처했다. 임대와 판매 가격 변화가 상응한 속도를 유지하지 못했을뿐만 아니라 중점적으로 모니터링한 도시들은 2008년 이후 점차 거품이 생겨 지난해의 폭등을 경과한 후 거품이 중점적으로 모니터링하는 전반 도시에 만연됐다.

집계에 따르면 2005년부터 2009년까지 베이징의 주거용 부동산 임대가격비례는 6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%에 달했으며 다른 5개 전형적인 도시의 임대가격비례도 대체적으로 비슷한 수준을 유지했다. 투자수익율의 각도에서 볼때 국토부가 선정한 2009년의 6개 샘플도시들은 임대가격비례가 모두 하향 조정 후의 5년이상 개인주택 대출금리보다 낮았다. 이는 주택 장기투자자들의 임대료 수익율은 매우 시원찮은 상황으로 이성적인 투자자들의 정상적인 투자수익율보다 많이 낮음을 설명해준다.

지난해 같은 시기 같은 지역의 토지값과 집값 비례 평균치가 31.29%로 상승했다.

지난해 6월 처음으로 땅값과 집값 비례를 발표한데 이어 국토부는 이번에 재차 지난해 같은 시기 같은 지역의 땅값과 집값 비례 평균치를 발표했다. 보고서에 따르면 전국적으로 중점적으로 모니터링하는 도시의 주거용지의 땅값과 집값의 비례는 31.29%에 달해 기본상 정상적인 구간에 처해있었다. 지난해 7월 이 수치가 처음으로 발표될 때는 23.2%였다.

조송 소장은 이 비례는 부동산가격중 토지가격이 차지하는 비중을 반영한다고 소개했다. 만약 개발상들의 부동산원가 구성을 진일보 분석한다면 비교적 큰 차이가 있을수 있다. 토지를 매입해서부터 주택을 개발해 판매하기까지 일반적으로 3년정도 걸리는데 이 기간에 토지가격이 상승했다면 그 부가가치는 개발상의 이윤으로 된다. 땅값에 상응한 금리지출을 고려한다 해도 땅값과 집값의 비례는 더욱 낮아질 뿐이다.

주택 시장화정도가 상업부동산보다 높다.

기술인원들은 수치를 정리하는 과정에 절반에 달하는 도시의 주거용지 땅값과 집값의 비례가 상업용 부동산을 초과한 비정상적인 현상을 발견했다. 국토부 중국토지 측량계획원의 추소운(邹晓云) 고위급 엔지니어는 유효수치를 확보할수 있는 28개 도시중 베이징, 천진, 상해, 남경, 항주, 녕파, 광주 등 14개 도시의 주거용지 땅값과 집값의 비례가 상업용 부동산의 비례보다 높다고 밝혔다. 그는 "일반적으로 상업용 부동산의 가치중 토지가격의 비례가 응당 높아야 하지만 중국은 현재 주거용 땅값과 상업용 땅값의 차이가 크지 않기 때문에 상업용지의 땅값과 집값 비례가 주거용지보다 낮다"라고 말하면서 이런 비정상적인 현상은 현재 중국의 주택 시장화정도가 상업용 부동산의 시장화정도보다 더 높다는것을 설명한다고 표시했다.

(편집: 안광호)