작가: 역헌용(易宪容) 중국 사회과학원 금융연구소 연구원

상업은행의 압력 테스트는 부동산대출 리스크를 정확하게 평가할수 없다. 테스트 결과 부동산가격 하락폭에 대한 허용도가 30%라는 것은 시장의 예기성을 오도하고 있다. 부동산대출 리스크와 부동산거품 파멸이 금융체계에 주는 충격과 경제에 대한 위해성을 일찍 인식하지 못한다면 부동산대출 리스크는 중국 은행업이 직면한 최대 리스크로 될 것이다. 중국 은행업이 직면한 7대 리스크중에서 가장 심각한 것이 바로 부동산대출 리스크이다.

은행감독관리위원회의 최신 연간보고서에 따르면 2009년말까지 중국의 부동산대출 잔액은 7.33조원으로 동기대비 증속이 38.1%에 달했다. 그중 개인주택 담보대출업무중에서 신중하지 못한 업무처리가 리스크를 격화시킬수 있거나 혹은 부동산개발 대출의 신용리스크가 커지게 할수 있으며 또 지방융자 플랫폼의 대출에도 비교적 큰 리스크가 숨어있다. 이런 현상은 중국의 은행업이 이미 비교적 큰 부동산대출 리스크에 직면했음을 예시해준다.

최근 부분적인 상업은행이 부동산대출에 대한 압력테스트를 진행한 결과가 낙관적으로 보이지만 이런 압력테스트가 주시한 부동산대출 리스크는 기본상 개별적인 것이고 정지상태에 속하는 것이다. 그러나 국제적으로 부동산거품이 초래한 금융위기의 상황을 분석해볼 때 부동산리스크는 전반적인 것이고 동태적인 것이다.

부동산거품이 터지기 전에 정부든지 기업이든지 투자자든지 모두 부동산거품이 크지 않다고 생각하며 특히 부동산거품이 터지지 않을것이라고 여긴다. 중국에서는 상식을 상당히 벗어난 일부 관점들이 시장 예기성에 영향을 주고 있다. 예를 들면 토지는 완전히 희소성을 띠고 있다든지, 주택에 대한 강성 수요는 변하지 않는다든지, 베이징과 같은 대도시는 글로벌 매입자가 있기 때문에 집값이 떨어지지 않는다는 등이다.

지금 상당히 유행되는 한가지 관점은 바로 부동산대출이 전반 은행업의 신용대출에서 차지하는 비중이 크지 않고 선진국에 비해 여전히 매우 큰 성장공간이 있다는 것이다. 그러나 주의해야 할 것은 유럽이나 미국의 부동산시장은 100여년의 발전과정을 거쳤지만 중국의 부동산시장은 단 10여년의 시간밖에 경과하지 않았고 또 신주택이 주도를 차지하는 시장특징을 띠고 있다는 점이다. 때문에 중국의 부동산대출 리스크를 분석하려면 부동산대출이 차지하는 비중을 봐야 할 뿐만아니라 투자자의 매입가격 및 융자의 레버리지비율을 분석해야 한다.

투자를 주도로 하는 부동산시장에서 가격 파동, 담보대출 이자율 특히 시장 예기성 등 요소의 변화는 모두 동태적이기 때문에 상업은행의 압력테스트는 시장 예기의 상응한 변화를 짐작하기 어렵다.

상업은행의 압력테스트를 통해 또 하나의 유행되는 관점이 나왔다. 즉 상업은행이 집값 하락에 대한 허용도가 30%인만큼 앞으로 집값의 하락폭도 30%구간에 있다는 것이다. 그러나 문제는 상업은행의 압력테스트가 집값의 하락공간이 크지 않음을 밝혀줘 대다수 주택소유 원가가 낮은 투자자들이 부동산을 팔지 않도록 오도했다는 점이다. "국10조"가 출범된 후 적지않은 도시의 부동산시장에 "거래량은 줄어들고 가격은 안정적"인 현상이 나타난 것은 이런 예기성과 관계가 없는것이 아니다.

시장 예측이 시종 동태적인 변화에 처해있는 외 주택담보대출이 대부분 중장기대출이기 때문에 부동산대출 리스크의 동태성은 비교적 긴 시간을 거쳐야 리스크가 불거져나온다는데서 체현된다. 특히 최근 몇년래 중국의 부동산가격이 지속 상승해 은행의 부동산대출 리스크도 더욱 작게 보였으며 심지어 부동산대출은 "양질자산"으로 여기는 사람들도 있다. 그러나 국제금융시장의 발전사를 관찰해보면 선진국의 양질자산이었던 부동산은 선후로 모두 문제가 생겨 세계적인 금융위기까지 초래했다. 중국도 예외가 아니다. 사실 중국의 부동산거품도 이미 커질만큼 커졌다. 단지 언제 부동산거품이 터질지, 거품 파멸이 경제에 주는 충격이 어느 정도일지를 모를 뿐이다.

때문에 감독관리부문은 응당 부동산대출 리스크의 동태적인 변화를 밀접히 주시해야 하며 부동산거품 파멸이 금융체계에 주는 충격과 경제에 대한 위해성을 현재 수준 이상으로 인식해야 한다. 그렇지 않으면 부동산대출의 계통적인 리스크가 진짜로 폭발할 때면 경제에 대한 거대한 충격을 줄이기 매우 어렵게 된다.

(편집: 안광호)